Le constat est établi que le titre foncier a perdu de sa valeur de document fiable, bancable, support de toutes les transactions économiques sérieuses qu’on lui a toujours reconnu. L’une des raisons avancées est que la corruption a envahi et gangréné le secteur des Affaires Foncières, générant des usagers découragés, des procédures bafouées, des documents tripatouillés. Pour assener un coup à l’arnaque et la corruption tout en permettant aux camerounais d’accéder rapidement et surement à la propriété financière, des reformes ont été engagées depuis 2005, visant à simplifier et raccourcir les procédures d’obtention du titre foncier. Constatant le recul de la population à procéder à l’immatriculation et le souci de l’Etat de maintenir le contrôle de la distribution des terres, le législateur a voulu que la procédure d’immatriculation ne soit plus un parcours de combattant mais plutôt un parcours de victoire; c’est-à-dire de redonner la confiance et de l’assurance à tout candidat à l’immatriculation.
Une procédure d’immatriculation simplifiée
Tout candidat à la procédure d’immatriculation doit constituer un dossier comprenant : une demande en quatre exemplaires dont l’original est timbré, indiquant son état civil, le nom sous lequel l’immeuble doit être immatriculé ; la description de l’immeuble c’est-à-dire sa situation, sa superficie, la nature de l’occupation ou de l’exploitation, l’estimation de sa valeur, indications des charges qui le grève. La demande doit être signée du candidat.
Depuis l’institution du régime foncier de l’immatriculation au Cameroun, la procédure est restée complexe jusqu’en 2005. Le dossier d’immatriculation faisait une longue navette entre le Ministère en charge des affaires foncières et ses services déconcentrés. La décision finale d’immatriculation d’un terrain était prise par le Directeur des domaines conformément aux dispositions du décret N°76/165 du 27 avril 1976. Ce dernier était saturé par des dossiers venant de toutes les provinces. L’instruction de tous ces dossiers prenait suffisamment du temps ; certains dossiers se perdaient et d’autres étaient tombés aux oubliettes. C’est l’une des raisons qui a conduit le législateur à dessaisir le Directeur des domaines pour confier la gestion de la procédure d’immatriculation aux structures et services décentralisés du Ministère des domaines et des affaires foncières.
La procédure se déroule à l’intérieur de chaque région et en deux étapes. Elle commence par l’introduction de la réquisition d’immatriculation auprès du Sous-préfet territorialement compétent. Ce dernier, dès réception, dispose d’un délai de huit jours pour transmettre l’ensemble du dossier à la Délégation départementale des affaires foncières. Le Délégué publie par le truchement du chef de service départemental des affaires foncières, un extrait de la réquisition d’immatriculation dans les locaux de ses services, de la Sous-préfecture, de la Mairie et à la chefferie du village concerné. Il faut signaler que conformément au décret N°2016/1430/PM du 27 mai 2016 fixant les modalités d’organisation et de fonctionnement de la commission consultative en matière foncière et domaniale, les travaux de la commission consultative doivent être présidés par le Sous-préfet ou son adjoint.
La suite de l’instruction du dossier d’immatriculation sera marquée par la phase technique. Elle commence au moment de la descente de la commission consultative sur le terrain ; elle est principalement menée par le géomètre en collaboration avec les membres de la commission consultative et des riverains. Lorsque la commission certifie l’occupation ou l’exploitation effective, le géomètre procède au bornage.
Le géomètre, au terme de l’opération de bornage, dresse un procès-verbal et un plan de bornage. Le plan de bornage doit porter uniquement sa signature tandis que le procès-verbal doit être signé par le géomètre, le président de la commission consultative, le chef du village concerné, le Chef du service départemental des affaires foncières et les riverains.
Le plan de bornage doit indiquer la superficie, le nom du géomètre ayant effectué les travaux de bornage, les dates de bornage et de levée topographique, les coordonnées des sommets, les références de la décision fixant la date des travaux de la commission consultative. Le plan doit aussi ressortir les noms des riverains, le plan de situation de l’immeuble. L’absence de signature du géomètre entraîne nullité du plan de bornage.
Une fois la phase technique de l’instruction du dossier achevée, le dossier est transmis au Délégué régional des affaires foncières pour suite de procédure.
L’étape régionale est la seconde et la dernière si le dossier ne rencontre pas des oppositions ou des demandes d’inscription. Lorsque le dossier arrive à la Délégation régionale des affaires foncières, le patron de ce service le transmet au Chef du service régional des affaires foncières. L’examen de la régularité consiste principalement à s’assurer que chaque dossier comporte l’ensemble des pièces et documents requis : il s’agit de la demande de l’immatriculation dont l’original est timbré et une copie, le récépissé du dépôt de l’original de la demande, un certificat d’affichage de l’original de la réquisition, l’original du procès-verbal de constat d’occupation ou d’exploitation, le procès-verbal de bornage et le plan de bornage. A la fin de cette vérification, le Chef du service provincial des affaires foncières adopte deux comportements : lorsque le dossier comporte des irrégularités, il le transmet au Délégué départemental des affaires foncières pour redressement ; lorsqu’il constate que le dossier est parfait, il le vise et établit un avis de clôture de bornage. Par la suite le dossier est transmis au conservateur foncier pour établissement du titre foncier. Le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que « celui qui sollicitait l’immatriculation pouvait attendre deux ou trois ans, voire plus, pour obtenir le titre de propriété. Cette situation créait une insécurité dans le processus d’obtention du titre foncier. Ce méli-mélo a largement influencé le comportement de la population qui a trouvé mieux d’occuper anarchiquement, non seulement les terres du domaine national, mais également celles du domaine public. Cette occupation anarchique pourrait également se justifier par la méfiance de la population -vis-à-vis de l’immatriculation. Conscient de ce phénomène, le législateur a jugé utile de fixer les délais par étape. Il a aussi réduit subséquemment le nombre des intervenants. »
Arnaque, corruption, quand tu nous tiens
Une des causes de la corruption recensées par un rapport de l’inspection générale est l’ignorance des usagers, qui favorise leur arnaque par les agents véreux. A quoi faut-il s’attendre dans nos services, combien faut-il débourser, à qui faut-il verser cet argent, combien de temps s’écoule-t-il avant d’exiger son titre foncier, quelles sont les procédures, autant d’informations que doit posséder l’usager.
Les textes sont pourtant clairs en la matière mais de plus en plus les lenteurs administratives plombent les opérations, obligeant les usagers à faire recours aux pratiques de corruption afin d’obtenir satisfaction dans les délais. Un vaste marché de porte monnaie s’est installé. Le Délégué Régional et le Chef de service régional des affaires foncières, n’étant soumis à aucune obligation née de l’imposition des délais, organisent l’instruction des dossiers à leur guise. Les usagers sont tout le temps obligés de se présenter dans ces services pour faire avancer leurs dossiers. « Cette présence massive des usagers traduit le caractère lucratif de la procédure d’immatriculation » affirme un requérant. Il existe de nombreuses irrégularités dans la gestion foncière et domaniale. «C’est le cas de la procédure d’immatriculation directe déclenchée par une demande timbrée déposée selon la loi sans frais, mais non respectée sur le terrain. L’usager est victime des abus dans les sous-préfectures qui le contraignent à payer 5 000 à 10 000 FCFA, ajoutés à une rame de papiers. Tout cela, en fonction de la superficie du terrain», note un cadre de la délégation régionale des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières pour le Centre.
Par ailleurs, lorsque le président de la commission consultative est dans l’impossibilité de superviser les travaux de la commission, il se fait « prier » par les usagers. Ces derniers préparent parfois « l’enveloppe » du Sous-préfet ou du Chef de District à l’avance dans l’intention de faire avancer rapidement leurs dossiers. La corruption à ce niveau va grandissante. Elle se manifeste de plusieurs manières. Monsieur Jean Philippe GUIFFO, dans le même ordre d’idées, souligne que « la voiture du Sous-préfet ou du Chef de District n’a jamais de carburant ». Par conséquent, il revient au requérant d’acheter les bons de carburant pour se voir servir. Cette attitude favorise le découragement à recourir à l’immatriculation car les usagers, ne pouvant pas satisfaire à toutes ces exigences, ne bénéficieront pas de la célérité de la procédure. « Les responsables des services des affaires foncières ont la maîtrise de la procédure d’immatriculation directe, ils peuvent faire avancer rapidement l’instruction de la réquisition de l’immatriculation, tout comme ils peuvent la faire retarder. Ils sont l’alpha et l’oméga de l’immatriculation. Avec cette qualité, ils sont champions de l’inobservation des délais fixés par l’exécutif ; ils trouvent toujours à dire où à faire là où tout parait être parfait ou irréprochable. Cette attitude peut se justifier dans la mesure où les textes répressifs ne sont pas suffisamment appliqués ; mais aussi ne sont pas conformes ou adaptés aux irrégularités commises au cours de la procédure et qui doivent être sanctionnées. Bref, il n’existe pas de véritable corps de règles sanctionnant les manœuvres déloyales orchestrées au cours de la procédure d’immatriculation. » se plaint un usager.
Le service du cadastre, par le biais des géomètres véreux, concourt à l’arnaque des usagers. Comme agents techniques, ils trompent la vigilance des requérants qui ne savent rien sur le métier de géomètre. Il arrive même que certains géomètres procèdent au bornage du terrain avant ou même longtemps après la tenue de la commission consultative. Les géomètres ont plusieurs astuces pour arnaquer les requérants ; par exemple lorsqu’il faut vérifier, rectifier ou supprimer les limites d’un terrain, l’article 14 de la loi de 1991 prévoit que le requérant doit : débourser vingt cinq mille francs comme un droit fixe, avant toute descente sur le terrain ; cinq mille francs par borne reconstituée, rectifiée ou implantée. Mais en pratique le géomètre ne se limite pas aux taux fixés, ils réclament parfois des sommes faramineuses pour ces travaux. Un autre lieu où le géomètre se fait du beurre, c’est dans le tirage des plans. Le géomètre généralement fixe un taux forfaitaire sans tenir compte de la dimension du format71. Monsieur André TIENTCHEU NJIAKO qualifie cette pratique d’une « gymnastique dont les services du cadastre détiennent seuls le secret »
Garantir la sécurité du titre foncier
La recrudescence des litiges fonciers en zones urbaine ou rurale semble montrer que la gestion qui est l’œuvre de l’Etat est lacunaire.
La détermination des pouvoirs publics dans l’assainissement d’un environnement frelaté, et la lutte acharnée contre les titres fonciers irrégulièrement délivrés ne fait plus l’ombre d’hésitation.
Les pouvoirs publics camerounais se sont lancés dans une série d’annulations et de retraits de titres fonciers irrégulièrement délivrés.
L’attitude adoptée par le législateur laisse perplexe, du moins dans la compréhension de la procédure d’immatriculation. La philosophie de la réforme foncière est de rendre la procédure simple et rapide afin de satisfaire non seulement aux exigences économiques mais de redonner confiance à la population qui sollicitait de moins en moins l’immatriculation. la sécurisation et la rapidité de la procédure ne font pas toujours bon ménage. Le processus de révélation des droits que grèvent un immeuble peut prendre suffisamment du temps. Autrement dit, la reconnaissance de ces droits peuvent prendre des mois voire des années. On peut alors dire que vouloir et ne pas vouloir marquent l’indécision du législateur sur le choix de la politique foncière au Cameroun et plus précisément dans sa prise de position en ce qui concerne la procédure d’immatriculation des terrains relevant de la première dépendance du domaine national. Alors, vouloir rendre la procédure rapide et en même temps vouloir purger toutes les oppositions ou demandes d’inscription semblent contradictoire. Ne dit-on pas souvent « donner et retenir ne vaut ».
Lorsqu’une contestation naît, le cours normal de la procédure d’immatriculation directe va nécessairement être modifié. A partir de ce moment, la procédure d’immatriculation va durer autant que durera le règlement de cette contestation. Le mécanisme de règlement des oppositions et des demandes d’inscription mis en place montre à suffisance que la procédure restera seulement simplifiée, mais pas rapide. Le temps que peut mettre le traitement d’une opposition est long. Le processus commence au niveau de la commission consultative, puis arrive dans le bureau du Gouverneur qui va mettre du temps avant de décider ; même situation devant le Ministre en charge des affaires foncières, pour finir devant la chambre administrative de la Cour Suprême. Le recours devant la chambre administrative, quoiqu’on dise, rallonge la procédure d’immatriculation et rend celle-ci complexe. Ainsi, une procédure peut durer des mois, voire des années avant d’aboutir soit au rejet, soit à la délivrance du titre foncier.
Plusieurs éléments peuvent justifier la méfiance de la population à l’égard de la procédure d’immatriculation. La population camerounaise en majorité paysanne est attachée à la terre qu’elle considère comme leur étant légué par leurs ancêtres. A cet égard, elle trouve moins d’importance de passer par la voie de l’immatriculation pour devenir propriétaire. Elle ne sait pas toujours le bien fondé d’immatriculer un terrain.
Le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que toute réforme foncière connaît trois attitudes différentes : Certains milieux acceptent l’esprit de la réforme ; d’autres restent indifférents ; le troisième groupe résiste énergiquement103. Cette observation illustre fort bien la stratification de la société camerounaise où seuls les intellectuels et riches peuvent immatriculer les terrains. Les pauvres ou paysans par contre, s’opposent par des résistances à toute réforme qui ne prend pas en considération leurs situations. Ces derniers s’attachent plus à la terre car estiment-ils « la terre est la terre du lignage »
Une autre cause de la résistance est l’ignorance des textes en vigueur en matière foncière. Comme le soulignait déjà le Professeur Joseph Marie BIPOUM WOUM « si on ne sait ce qu’est un droit, on ne peut qu’être insensible à sa violation ». La majorité de la population ne connait pas les textes régissant la procédure d’immatriculation. Est-ce à cause d’une mauvaise gestion de la communication en direction des usagers des affaires fonciers ? Plusieurs terres ne sont pas immatriculées parce que ses occupants ne savent pas qu’elles doivent l’être. La population a un manque de culture juridique des textes régissant l’immatriculation parce que ne connaissant pas les effets juridiques attachés à une terre immatriculée. De ce fait, le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que « Nous croyons que cette indifférence à pour cause profonde, l’ignorance des effets juridiques futurs de la réforme. Le jour où les milieux ruraux comprendront même à long terme la théorie de la réforme actuelle, elle deviendra une réalité, ils réagiront très énergiquement. Il en serait de même le jour où les immatriculations en chaînes seraient entamées par les intellectuels retraités qui voudraient retourner dans leurs terres natales ».
Les frais afférents à la procédure peuvent également pousser les populations à observer une résistance à l’immatriculation. Nous nous situons dans la « peau » des populations pauvres qui sont certes au courant de l’existence d’une procédure d’appropriation des terres, mais ne disposent pas suffisamment des moyens financiers pour y recourir. Ils sont également incapables de supporter toutes les charges afférentes à la procédure : prendre en charge les frais de transport et éventuellement les frais d’hébergement des membres de la commission consultative. Il est normal de constater, au regard de tout ce qui précède, que seuls les riches et les intellectuels peuvent encore solliciter l’immatriculation des terrains relevant de la première dépendance du domaine national. Chose pas du tout équitable dans la configuration de la population camerounaise. Cette situation des faits entraîne dans les zones rurales et dans certains centres urbains des menaces et des violences à l’égard des autorités ayant en charge la gestion de la procédure d’obtention du titre foncier. Quel comportement le législateur doit-il adopter pour sortir de cette impasse? La révision des frais afférents à la procédure d’immatriculation s’impose. Au regard de cette résistance de la population à l’endroit de la procédure d’immatriculation, il est peut être temps dans le contexte socioculturel et économique du Cameroun que deux procédures alternatives soient instituées pour combler les attentes des camerounais. A cet effet, il faudrait peut-être prévoir à coté de l’immatriculation, une procédure locale ou coutumière d’accession à la pleine propriété foncière.
Aurélien NOUDEM
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